sábado, 27 de diciembre de 2008

Con la soja planchada, el campo se alejó de la compra venta de viviendas en la ciudad

El boom inmobiliario que tuvo en el sector agropecuario a grandes aliados siente hoy las consecuencias de una crisis que los tiene atrapados desde marzo pasado. En algunas zonas las operaciones se redujeron a “cero”. Cuáles son las propiedades que más se resienten ante la caída de esta demanda

Llegaron a la gran ciudad envalentonados por el éxito acumulado durante años de buenas cosechas y cotizaciones de las commodities por las nubes. Eligieron ese destino para invertir parte de su capital, sumando a la tierra el ladrillo, un refugio seguro para los dólares.

Puntos Importantes:
- La crisis del campo afectó la compra-venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.
- Después de invertir mucho de sus ahorros en departamentos, retrajeron la demanda.
- Sus elecciones dependían de la ubicación, cercana a universidades y medios de transportes.
- Los operadores coinciden en que los próximos meses encontrarán al escenario aún complicado.

Sin embargo a partir de marzo la realidad comenzó a modificarse y tras las retenciones móviles que provocaron el enfrentamiento con el Gobierno en el orden interno, y la caída del precio de la soja en el orden externo, la situación ya no es la misma para el campo argentino.

En este sentido, quedaron atrás los días dorados en que las materias primas agrícolas batían un récord tras otro y esto significó un duro golpe a la rentabilidad de los productores. Basta recordar que a principios de julio la soja alcanzó la marca histórica de u$s610 por tonelada en Chicago. Sin embargo, tan solo cinco meses después, la cotización cayó un 49% hasta los 311 dólares.

La baja cotización de las commodities provocó un "efecto dominó" en otros sectores, como el de los fabricantes de "fierros" o maquinaria agrícola, que están acumulando equipos "que no se los pueden vender a nadie", según explicó a iProfesional.com el presidente de la Cámara Argentina de Fabricantes de Maquinaria Agrícola (CAFMA), José María Alustiza.

Al respecto, el directivo sostuvo que desde la crisis con el campo “las ventas cayeron un 80%. Tenemos que reactivar el mercado interno, es el problema número uno que enfrentamos".

Se retira de la cancha un jugador clave
Sin embargo, es en el sector inmobiliario donde más se puede apreciar el efecto de la soja barata.

“Gran parte de la demanda de departamentos en Capital Federal venía de la liquidez del sector agropecuario. Hoy, depende de la zona y el producto, las operaciones se redujeron a cero”, comentó Nicolás Lang, gerente la división Emprendimientos de L.J. Ramos.

También Roberto Tizado, gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, explicó que el campo a partir del conflicto se contrajo. “La situación no fue la misma desde ese momento”, agregó.

De esta manera, el freno que pusieron estos fuertes compradores, la mayoría del interior del país, sumó más incertidumbre al mercado inmobiliario que hoy se encuentra “amesetado”, con vendedores reticentes a desprenderse de sus bienes y compradores especulando con alguna posible baja.

Propiedades preferidas
Los operadores del sector admiten que se nota la retracción de este segmento de la demanda en la Ciudad de Buenos Aires, especialmente cuando se trata de departamentos de uno, dos o tres ambientes, que son los preferidos por el sector.

La situación varía de acuerdo a la zona y las características del producto. “Vendimos todos un edificio a un grupo sojero, mientras que en otros lugares no les vendimos ni un metro”, señalaron en LJ Ramos.

Según explicó Lang a iProfesional.com, la mayoría de los inversores vinculados al agro optan por propiedades ubicadas en el centro de la Capital, cercanas a las bocas del subterráneo o con buena ubicación en cuanto a medios de transportes, servicios, universidades y grandes centros comerciales.

Este segmento no es de los principales compradores de viviendas de zonas premium, sino que la mayoría llega a Capital ya sea para comprar departamentos para sus hijos, que venían del interior a estudiar, o bien como inversión para obtener una renta. Es por eso que la ubicación es clave en este tipo de operaciones.

El costo de los bienes
Los departamentos elegidos, ubicados en general en Palermo, Núñez, Belgrano y zonas cercanas a Recoleta, son algunos de los de mayor precio de la ciudad, según un relevamiento realizado por UADE.



De acuerdo a la investigación, un dato llamativo es que en los últimos meses se presentaron casos de valores promedio más elevados para los departamentos usados en relación a los nuevos en algunas zonas.

En este comportamiento, podrían estar incidiendo al menos dos aspectos:

  • Por un lado, las nuevas edificaciones corresponden a localizaciones de menor valoración relativa dentro del mismo barrio
  • Por el otro, la existencia de un coyuntural aumento de la demanda de liquidez por parte de los desarrolladores.

Además, comparando con el mes de septiembre, se percibieron en algunos barrios leves bajas del precio promedio de departamentos nuevos (alrededor del 0,5%) mientras que en el caso de los departamentos usados, por el contrario se observaron subas entre 0,5 y 3%, en ambos casos medidos en dólares.



Cambio de escenario
Durante el primer semestre el mercado inmobiliario mantuvo datos positivos, con excelentes resultados a pesar de la crisis que comenzó en marzo, explican en el sector.

A partir de julio, agosto y septiembre la situación cambia y se nota una merma en la concreción de operaciones y movimientos en general, de entre 10 y 15%. Y ya en octubre, con la agudización de la crisis internacional y la incertidumbre nacional se generó un enfriamiento y amesetamiento que se manifiesta más claramente en noviembre y diciembre.

No es un mercado paralizado sino que los vendedores se resisten a bajar los precios y los compradores hacen ofertas que no satisfacen a los propietarios”, comentó Tizado.

Por otro lado, también aparecen desarrolladores que ante la necesidad de terminar una obra, terminan negociando y se cierra la operación. “Hay muchos metros que se están terminando en este momento y aunque no bajan las propiedades hay necesidad de llegar a un acuerdo”, comentó Lang.

Entretanto, Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, también admitió una retracción del mercado pero que se concentra, especialmente, en la oferta de unidades. “Vemos una merma que se refleja en la caída de los permisos de construcción de unidades nuevas y en obras que estaban autorizadas para iniciarse y que aún no arrancaron”, manifestó.

El ladrillo como inversión
Aún en un escenario con características diferentes, los operadores rescatan que sigue siendo una de las alternativas más seguras para muchos inversores.

Según Tizado, los precios pueden variar entre un 5 o 10%, pero aclaró “aún con esta baja la pérdida es insignificante comparado con los activos financieros”.

Por otro lado, admitió que los valores se habían disparado porque había puja por comprar y una presión fuerte de la demanda sobre la oferta, haciendo que los valores suban rápidamente. Además, otro serio problema era el costo de la construcción que se venía incrementando con un dólar quieto que generaba aumentos constantes de los precios de las unidades en dólares.

Hoy la política económica parece estar cambiando y justamente la suba y la baja de la moneda norteamericana ha quedado vinculada al precio de la soja que predomina en las exportaciones del país. De esta manera, el dólar baja cuando sube el precio de la soja y sube cuando se reduce la cotización de ese grano.

Esquerro también destacó que la crisis hizo pensar más que nunca en el ladrillo como un buen refugio para los ahorros. “Quien tiene un ahorro lo vuelca a las propiedades, eligiendo las zonas más seguras que se ubican en el corredor norte”, comentó.

Para Lang, “estamos ante meses complicados y este escenario persistirá por un tiempo. A su vez aparecerán oportunidades de mucha gente que no apostará al plazo fijo ni a la bolsa, sino que se refugiará en el ladrillo.

Guillermina Fossati
© iProfesional.com

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