Fideicomiso inmobiliario: cuándo es el momento para escriturar

El ladrillo es visto como una de las mejores alternativas de refugio contra la inflación. Pero cuando los emprendimientos se hacen por aquel instrumento surgen dudas sobre cuándo se debe escriturar. Si bien se deben considerar aspectos tributarios, la clave pasa por la posesión del bien

Puntos Importantes:

• Los fideicomisos inmobiliarios, generalmente se encuadran como "ordinarios" cuando fiduciante y beneficiario son la misma persona.

• Se los distingue de los fideicomisos financieros porque no gozan de las ventajas impositivas como exención en IVA, el régimen de deducciones en Ganancias, la exención del Impuesto al Cheque y que el fideicomiso en si mismo no es sujeto de Mínima Presunta.

• Si bien la escritura traslativa de dominio es importante, no debe dejarse de lado que la transferencia de la titularidad del inmueble se perfecciona con la posesión.

• Por ello, la venta se considera si se firmó el boleto de compraventa y hubo posesión, o sólo con la posesión aún sin firma de escritura.

• El tratamiento impositivo de los resultados de la transferencia depende de que se vea del lado del fideicomiso o de quien adquiere el inmueble.

Los fideicomisos inmobiliarios son un fenómeno creciente, un mecanismo para cubrirse de la inflación y una atractiva alternativa de inversión, entre otras opciones.

Por ello, muchos inversores se vuelcan hacia la compra de inmuebles vía fideicomisos. Esta práctica cada vez se hace más extensiva pero tiene implicancias fiscales para el adquirente de las propiedades y para el fideicomiso en si mismo.

Cuando escriturar es un aspecto clave que marcan los especialistas pero la cuestión pasa más por el momento en que tiene lugar la transferencia, posesión del inmueble.

El efecto sobre Ganancias, Bienes Personales, el Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI), dependerá de determinar en quién recaen los beneficios, la administración de los fondos fiduciarios, entre otros aspectos.

En este marco, la jurisprudencia va cambiando el escenario fiscal y delineando criterios pero aún quedan abiertos algunos interrogantes.

Escritura, ¿en 2007 o 2008?
El interrogante de cuándo conviene escriturar aparece como una constante en tiempos donde los ladrillos aportan garantías y resultan aliados de los inversores.

Los especialistas consultados por infobaeprofesional.com indicaron que la decisión es compleja y que requiere tener en cuenta diversos aspectos de índole tributaria, pero la clave pasa, en realidad, por la posesión del inmueble.

Gustavo Díaz, senior manager del departamento de impuestos de KPMG en la Argentina, advirtió que "si bien la escritura traslativa de dominio es importante, no debe dejarse de lado que la transferencia de dominio se perfecciona con la posesión".

Aqui está el núcleo de la cuestión, donde la posesión es la clave.

El experto precisó que el artículo 3º de la Ley de Ganancias dispone que se considera configurada la enajenación de un inmueble cuando:

• Mediare boleto de compraventa o similar, siempre que se diera la posesión, o
  
• En el momento en que la posesión tenga lugar, aún cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio.

Así, una vez determinado cuándo ocurre el hecho imponible, se puede analizar los efectos sobre la tributación de Ganancias, tanto desde el ángulo del fideicomiso como de la persona física que adquiere la propiedad.

Para orientar el tema a los fines prácticos, Marcelo Dominguez, miembro del estudio Lisicki-Litvin & Asociados, explicó cómo impacta la escrituración en la tributación de Ganancias:

• Para el fideicomiso vendedor: la conveniencia de la fecha de escrituración dependerá del año fiscal en que imputará el resultado por la venta y no de la fecha de vencimiento para la presentación de declaración jurada. Puede suceder que:
  
  
  • Si el año fiscal del fideicomiso finaliza el 31/12/07 y se escritura el inmueble en el año 2007: obligará a determinar el resultado impositivo por la venta en el año 2007.
    
  • Una escritura del inmueble en el año 2008: obligará a determinar el resultado impositivo por la venta en el año 2008.
    
  • Hay boleto de compra-venta, con entrega de posesión en el año 2007, escrituración en el año 2008: el resultado por la venta debe declararse con la entrega de la posesión; es decir, en el año 2007.
    
    
• Para la persona física adquirente: tal conveniencia dependerá del momento en que tenga los fondos disponibles para efectuar tal adquisición.

A fin de esclarecer cómo juega el acto de escrituración para las personas físicas indicó que para Ganancias no tiene en realidad relevancia el año de escrituración, por ejemplo, si es 2007 o 2008, "ya que se trata de un mero cambio en su composición patrimonial, reemplazo de dinero o de un crédito, por un inmueble en alguno de esos años".

Gabriel Calcagno, especialista en esta materia, aseguró que es común ver los llamados "fideicomisos de construcción al costo".

"Se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. Tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes. El fiduciante aporta los bienes al fideicomiso y es beneficiario simultáneamente porque en definitiva va a recibir las Ganancias de la administración de ese patrimonio fideicomitido", explicó Calcagno.

En este sentido, remarcó que "las autoridades fiscales sostuvieron que la adjudicación de las unidades construidas importaría una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA".

Qué sucede en Bienes Personales
Para este tributo que recae en las personas físicas, Dominguez indicó que el criterio es similar al de Ganancias.

Según el artículo 12º del Decreto Reglamentario del tributo "los inmuebles integran el patrimonio gravado siempre que al 31 de diciembre del período que se liquida el tributo, se tenga su posesión o se haya efectuado su escrituración".

Así, destacó que para este tributo, a cargo de la persona física adquirente "si el dinero fue adelantado por la misma al fideicomiso durante el año 2007, la elección del año de escrituración en 2007 o 2008 sería neutra en este gravamen".

Esto es así dado que "tanto el crédito de la persona física con el fideicomiso al 31/12/07, en el supuesto de no escriturar en el año 2007, como el inmueble adquirido por la persona física vía fideicomiso, antes del 31/12/07 y bajo el supuesto de escrituración en el año 2007, constituirían bienes alcanzados por este impuesto en cabeza de la Persona Física".

En consecuencia, "sólo podría resultar conveniente escriturar en el año 2008 cuando los fondos a pagar por la persona físcia, al momento de la escrituración, estuvieran depositados en caja de ahorros o a plazo fijo en un banco del país al 31/12/07 -toda vez que tales depósitos están exentos del referido gravamen-".

Sin embargo, destacó que "la situación frente a este impuesto puede variar en función del tratamiento que se otorgue al crédito que la persona física tenga con el Fideicomiso a fin de año".

A nombre de ¿una empresa o persona física?
Cuando conviene que el fideicomiso esté a nombre de una empresa o de una persona física es un interrogante que comunmente se presenta al ingresar a esta operatoria.

Sin embargo, no pasa por una decisión "porque el fideicomiso, como tal, es asimilable siempre a un sujeto-empresa a los fines tributarios", aclaró Dominguez.

Puede ocurrir que las partes intervinientes sean personas físicas y, consecuentemente adquieran la calidad de:

• Fiduciantes: cuando aportan bienes al Fideicomiso o
• Fiduciarios: cuando administran el Fideicomiso o
• Beneficiarios: cuando participan de las rentas generadas durante la vigencia del contrato de Fideicomiso y/o cuando resultan destinatarios de los bienes una vez finalizado el contrato de Fideicomiso.

A partir de esta situación, Díaz precisó los efectos tributarios de las transferencias de bienes para personas físicas o el propio fideicomiso:

• Para personas físicas, siempre que sean no habitualistas o no organizadas en forma de empresa unipersonal: la operación está alcanzada por el ITI vía retención del escribano actuante.
  
• Para el propio fideicomiso: como se asimila a un "sujeto-empresas": la transferencia está alcanzada por Ganancias. Del mismo modo sucede si la transferencia la realizara una sociedad o empresa unipersonal.

En tal caso, agregó, el sujeto deberá declarar la ganancia en su declaración jurada anual "computando como pago a cuenta la retención que efectúe el escribano actuante, de corresponder".

Por lo tanto, la mayor o menor carga tributaria no es la que define si conviene o no que se trate de una persona física o de una empresa. Para el caso del IVA el fideicomiso también asume el carácter de Responsable Inscripto, cuando realiza operaciones gravadas.

El especialista en la materia Gabriel Calcagno, explicó por qué es importante establecer si se trata de operaciones gravadas.

Justamente, la aclaración viene a raíz de que es un reciente dictamen la AFIP -12/DAT/07- que hizo hincapié en cómo son las relaciones económicas entre fiduciante, fiduciario y beneficiario a fin de determinar el tratamiento a dispensar.

Así, indicó que cuando la transferencia se hace a título gratuito, no queda alcanzada por impuestos como Ganancias e ITI.

Además, agregó que el tratamiento aplicable en caso de "fideicomisos de construcción al costo" en contratos donde los fiduciantes son también beneficiarios. Así, sostuvo que "las autoridades fiscales opinaron que la adjudicación de las unidades construidas importan una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA".

Novedades: qué indica la jurisprudencia
Dominguez agregó que durante este año la AFIP se expidió en relación al régimen de retención a cargo de los escribanos que participan en las transferencias de inmuebles:

• por las que van desde el fiduciante hacia el Fideicomiso.
• y desde el Fideicomiso hacia el beneficiario.

Al respecto, el Dictamen DAT 12/07, señaló que la "transferencia de inmueble a título gratuito" desde el fiduciante hacia un "Fideicomiso de administración", no se encuentra sujeta a la retención del ITI -cuando el fiduciante es una persona física-, ni se encuentra sujeta a la retención de Ganancias -cuando el fiduciante es una persona jurídica-.

En cambio, agregó el experto, "la transferencia de un terreno por el fiduciante, persona física, hacia un fideicomiso de construcción, sí se encuentra sujeta a la retención del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles". El motivo es que el fisco considera que es una "transferencia a título oneroso", al recibir el fiduciante bienes construidos como contrapartida a la transferencia del terreno (Dictamen DAT 55/05).

Adicionalmente, remarcó que la jurisprudencia avala la gravabilidad en Gananicas de la transferencia del inmueble ya construido desde el fideicomiso hacia el beneficiario. Así, lo estableció el Dictamen DAT 9/07, con excepción de que se trate de una operación de “permuta” en la cual exista una imposibilidad de retener, concluyó.

Samanta Linares

Fuente: http://contadores.infobaeprofesional.com/