Según cifras del sector, la mayoría de los desarrollos inmobiliarios del país se realiza a través de fideicomisos, un instrumento que vino a responder a las necesidades de mayor seguridad jurídica y de mejores vías de fondeo para sus emprendimientos, motorizando así al negocio.Efectivamente, el uso de fideicomisos inmobiliarios se extendió tanto que hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso. "La mayor parte de los emprendimientos se hacen con este instrumento y la tendencia es que vaya convirtiéndose en el único vehículo de la construcción, en reemplazo de la formación de sociedades anónimas", afirma Néstor Kreimer, un contador especializado en fideicomisos inmobiliarios y que integra la desarrolladora Kuántica.
Kreimer asegura que en los casos en que el mecanismo no se utiliza pasa simplemente por desconocimiento, porque si no, asegura, todas las operaciones se harían con aquella figura.
Aunque el término "fideicomiso" suene engorroso, dicen los operadores, para el inversor es fácil participar de este mecanismo: antes de construir una vivienda, el desarrollador arma un fideicomiso con los aportes de quienes quieran comprar una vivienda, que pagan un 30% de adelanto al contado y el resto en cuotas a uno o dos años (completando primero el costo de la obra y luego la ganancia del desarrollador) (ver nota: ¿Conviene invertir en boca de pozo?).
Además de su predominio en los permisos de obra, este instrumento también es mayoría dentro del rubro de fideicomisos "ordinarios", que se diferencian de los financieros en que no emiten títulos valores y son administrados por un fiduciario.
"De los $4 milloness emitidos este año, el 50% fue de fideicomisos inmobiliarios, mientras que el resto fue de los rubros forestal, agrícola, ganadero, de garantía y de dinero, entre otros", asegura el director ejecutivo de la Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas (CAFIDAP), Francisco Pertierra Cánepa.
Hay varias causas que convirtieron a este instrumento en la "estrella" de la construcción, aseguran operadores inmobiliarios, como su mayor rentabilidad que la de otro tipo de inversiones, la mayor seguridad jurídica que da al negocio (ya que sus bienes no pueden embargarse) y diversas ventajas impositivas, como un menor pago de Ganancias.
También debe considerarse que hubo un cambio en el perfil de los inversores, que en su mayoría ya no vieron el instrumento como un medio para tener su vivienda sino, en medio del boom de la construcción, como una excelente oportunidad de negocios.
Seguridad jurídica
Las principales ventajas que hacen de este instrumento el favorito de la construcción son sus variadas ventajas operativas y fiscales. Se destaca, aseguran los operadores, el aislamiento patrimonial: sus bienes no pueden ser embargados ni alcanzados jurídicamente por problemas ajenos al negocio ni cuestiones particulares de algún socio.
Así, afirma Kreimer, "si por ejemplo uno de los socios tiene una demanda civil porque atropelló a alguien con el auto o se está divorciando, en esos litigios quedan al margen los activos del fideicomiso".
Eso ocurre, porque este instrumento "es un patrimonio de afectación a un fin determinado, no está a nombre de nadie", aunque esto no rige si hubo "falta de idoneidad", por ejemplo si alguien pasó sus bienes al fideicomiso después que quebró su empresa para evitar que lo embarguen, agrega.
Otra ventaja son los importantes descuentos fiscales que se obtienen operando con este instrumento y no bajo la figura de una sociedad anónima. Si el emprendimiento se hace bajo la forma de una SA, la persona jurídica debe pagar 35% de Impuesto a las Ganancias, pero en el fideicomiso cada miembro tributa a título personal en escalas del 10 al 35 por ciento.
Sin embargo, esto ocurre sólo si la figura del fiduciante (el que aporta el capital) coincide con la del beneficiario (el que recibe los dividendos del negocio) (ver nota: Fideicomisos: los vacíos legales que llevan a reclamos fiscales).
Con este instrumento, el inversor tiene también la tranquilidad de que el patrimonio será administrado por un tercero alejado del interés de las partes, el fiduciario, que además controlará las actuaciones del desarrollador porque sino él también cargará con la responsabilidad.
Así, se evitan las situaciones que ocurrían antes de la existencia de los fideicomisos, cuando el inversor debía dar su capital directamente al desarrollador y después no tenía ningún control sobre su capital, mientras que ahora siempre hay una escribanía y un administrador de por medio.
Mayor rentabilidad
Otro motivo que destaca a esta inversión, según varios operadores inmobiliarios, es que su rentabilidad es mayor a la de otras inversiones tradicionales de bajo y mediano riesgo, como los plazos fijos o los bonos.
Según Kreimer, los fideicomisos "al costo" (fondeados totalmente por los inversores hasta cubrir el costo total de obra) tienen una rentabilidad anual en dólares de entre 12 y 15 por ciento, y los "comerciales" (fondeados por inversores y unidades prevendidas, que se adjudican antes de terminadas) llegan a entre 20 y 30 por ciento.
Para tener una idea de la magnitud de estos porcentajes, debe considerarse que, según un reciente relevamiento de Infobaeprofesional.com, los plazos fijos dolarizados pagan cerca de 8% anual y los bonos de corto plazo más rentables (Boden 2008, Boden 2014, PRE 8 y PRE 5) alrededor de 10% anual, sin contar el CER. Esto significa que, por ejemplo, un inversor con un capital de u$s10.000 obtendrá las siguientes rentabilidades anuales:
"Un plazo fijo da un 6 u 8 por ciento anual, mientras que en la construcción le tiene que ir muy mal para que el inversor saque menos del 16% de renta anual; o sea que la diferencia entre ambos es del doble", asegura Kreimer.
Pero además, remarca el especialista, los inversores eligen el fideicomiso inmobiliario como inversión porque "se asocia a la construcción como un refugio seguro, hay una cultura inversora que prefiere al ladrillo en vez de otros activos porque le da tranquilidad, el riesgo se percibe psicológicamente de otra manera".
A esto se suma, agrega, que la rentabilidad puede aumentar por factores externos, como la suba de los valores de una zona porque "se puso de moda", mientras que el plazo fijo tiene siempre un valor constante y el bono tiene mayor riesgo de sufrir fluctuaciones.
Este tipo de inversiones también tiene la ventaja de que la inversión se recupera, según Pertierra Cánepa, relativamente rápido: "El plazo es entre 18 y 24 meses, que es lo que tarda la obra en terminarse".
Un nuevo perfil de inversor
De ese 85% de operaciones que se hacen con este instrumento, la mitad se realiza con los "fideicomisos al costo" (donde el capital para cubrir el costo total de obra sale íntegramente de los inversores) y la otra mitad con los "comerciales" (que además de los aportes de los inversores se fondean principalmente con la preventa de unidades, o sea la adjudicación antes de que estén terminadas).
Entre estos dos tipos también están las hipotecas como mecanismo de fondeo, cuyos intereses se pagan retrasando la preventa para vender más caro (porque la unidad está más avanzada).
De esa masa crítica que opera con fideicomisos, hoy el 80% apuntan a la vivienda y el resto a oficinas, logística (galpones, depósitos), barrios cerrados y condominios (departamentos con espacios verdes), pero estos últimos rubros vienen creciendo porque hay una escasez de terrenos para viviendas y faltan galpones.
Esta lenta transición hacia las oficinas es hoy una de las principales apuestas de los fideicomisos, pero Kreimer advierte que este nicho "tiene como riesgo que no pueden hacerse preventas (venta de las unidades antes que estén terminadas para fondear la obra) porque las empresas alquilan y no compran, entonces ya no se recupera la inversión en dos años sino en diez".
Esto "migración" hacia la parte de oficinas se ve favorecida también en que cambió el perfil del inversor que ingresa en el fideicomiso: ya no es alguien que quiere comprar su casa, sino alguien que quiere hacer negocios financieros.
En porcentajes, hoy predominan en un 50% los inversores que quieren revender la unidad antes que esté terminada, un 30% decide alquilarla y sólo un 20% quiere adquirir su propia vivienda. Esto último es algo que ocurre porque, entre otras cosas, porque en el contexto inflacionario actual no se sabe cuánto será el costo final de la obra.
Por eso, como en el negocio de los fideicomisos predomina el inversor especulativo, Kreimer asegura que hoy "el desarrollo es un negocio financiero respaldado por ladrillos", y afirma que llegó a ver "boletos de compraventa que pasaron por hasta cinco manos".
Para dar una idea de cómo opera este nuevo perfil de inversor, comenta que uno de sus clientes, que había comprado en preventa una unidad a u$s1.030 el m2, "puso 30% de anticipo (u$s360), pagó cuatro cuotas hasta completar el 50% (u$s515) y después vendió su parte en u$s1.200, lo que le dejó una ganancia del 33 por ciento".
Costos y precios
Hoy los costos de los negocios encarados con fideicomisos inmobiliarios se dividen en dos, que sumados dan el costo total del m2 (que varía según la zona y el diseño del inmueble):
- El "hard-cost", que incluye el valor de la tierra y el costo de obra (materiales y mano de obra, entre otros), y que representa casi el 50% del costo total.
- El "soft-cost", que incluye el asesoramiento para armar el fideicomiso, porcentaje de ganancia del desarrollador, dirección y administración, impuestos (al Cheque, Ingresos Brutos, IVA, Ganancia Mínima Presunta y Ganancias) y la comisión de la inmobiliaria que comercialice el bien.
Sobre la suma de estos ítems se calcula el precio de venta con una diferencia respecto a ese valor de entre 16 y 25 por ciento. Estimativamente, los valores según el tipo de unidad varían hoy entre 1.200 a 2.200 dólares el m2, dependiendo también de la ubicación y si son emprendimientos exclusivos (que superan ampliamente los anteriores valores):
Además de su proporción con los costos totales del proyecto, Kreimer afirma que esos precios dependen de la ubicación y, sobre todo, del diseño de producto. "Antes el consumidor elegía por ubicación, pero hoy está más selectivo, valora cosas intangibles como la estética y el diseño, que incluye luminosidad, espaciosidad, flexibilidad para personalizar diseños y una diagramación inteligente", agrega.
Márgenes en baja
Sin embargo, aunque la rentabilidad aún es muy alta, los elevados aumentos de costos que afectan al sector jaquea el negocio y provocó que, por primera vez desde la devaluación, la construcción crezca este año a un solo dígito (ver nota: La construcción se planchó y se reduce la oferta de más viviendas).
"Hoy los márgenes de rentabilidad están en duda porque durante los dos años que dura la obra existe una inflación en dólares, sumado a que los consumidores no convalidan el traslado al precio final de los aumentos de los insumos", afirmó Kreimer.
La reticencia de los consumidores es, precisamente, el principal obstáculo que traba las operatorias porque, según Pertierra Cánepa, "hoy las ventas están planchadas y hay una disparidad del 50% entre el precio final y lo que pide la gente".
Además, otro problema es lo que Kreimer llama el "costo de la no calidad", o sea, de la falta de eficiencia del desarrollador para bajar los costos: "Como el desarrollador no recibe auditorías, nadie sabe si la obra que costó u$s1.030 el m2 pudo haber salido menos".
Y, poniendo esto en el contexto de la pérdida de rentabilidad del negocio, el contador sostiene que "hasta el año pasado el ineficiente ganaba plata, pero hoy el eficiente solamente va a obtener algo razonable porque por el aumento de costos ya no hay grandes utilidades".
Entre los principales costos que se dispararon figura la tierra donde se edificará, que según los operadores es la variable que más incidencia tiene en el costo total de la obra.
Hasta el año pasado, los terrenos se encarecieron porque hubo una avalancha de inversores europeos que adquirieron tierras porque en sus países de origen cuestan entre dos y seis veces más.
Pero desde este año, los valores subieron porque el boom de la construcción saturó los m2 disponibles y provocó escasez de oferta: "Con la construcción en auge, los precios subieron porque los propietarios sintieron que estaban parados arriba de un pozo petrolero, como pasó en Puerto Madero o Palermo Chico", afirma Kreimer.
Así, asegura, en los últimos dos años los valores de los distintos tipos de propiedades aumentaron en promedio a u$s100 anuales el metro cuadrado, aunque las unidades premium treparon el último año alrededor de 250 dólares:
Por eso, el contador dice que hoy verán seriamente perjudicada su rentabilidad quienes en su momento compraron tierras caras pensando que luego el mercado convalidaría precios de venta altos, como sucedió en algún momento.
"Por eso, hoy existe un deterioro en las expectativas del negocio y quienes que compraron cara la tierra, que llegan a entre 30 y 40 por ciento de los emprendimientos totales, quieren salir hechos o sin grandes ganancias", afirma Kreimer.
En este contexto, los especialistas aseguran que algunos desarrolladores deciden recuperar márgenes de ganancia de la peor manera: bajando la calidad de la obra construída.
Esto sucede porque en la ecuación que define el precio de venta (tierra + costo de obra + rentabilidad = precio final de venta), la variable "tierra" ya está anclada (porque ya fue adquirida) y el precio final lo pone el mercado.
Entonces, el desarrollador tiene dos opciones: o baja su rentabilidad, algo que generalmente no ocurre, o disminuye costos de obra usando materiales de menor calidad (cal a punto de vencer o azulejos que quedaron de lotes de descarte, entre otros) y contratando personal "en negro". Así, asegura Kreimer, "le bajan un escalón al proyecto y hacen que el comprador adquiera un producto que cree de una calidad mayor".
Ariel Bazán
Fuente: http://finanzas.infobaeprofesional.com/
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