Es un capítulo más de una historia que nunca se cierra, pero que ahora parece estar más cerca, o al menos tener una fecha límite para concretarse: el 28 de junio, es decir, antes de que se realicen las elecciones legislativas.
El Gobierno anunció que presentará una línea de créditos hipotecarios destinada a quienes aún no accedieron al sueño de la casa propia, especialmente gente joven, de clase media y baja.
El titular de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), Amado Boudou, fue el encargado de confirmar la noticia por Radio 10. Los fondos utilizados, como era de esperar, provendrán del organismo y se canalizarían por medio del Banco Hipotecario.
Características de la medida
La premisa fundamental de la nueva línea de créditos es que se concreten a largo plazo y con bajas tasas de interés, hasta $300.000, y con un valor de la cuota mensual que no supere los 2.000 pesos.
El plan prevé dos etapas. En esta primera, se apunta a quienes ya disponen del terreno y está en estudio cómo implementarlo para quienes no lo poseen. En una segunda, se buscará alcanzar a aquellos que tengan interés en comprar una vivienda ya construída.
El monto que destinaría la ANSES por otorgar esta línea de créditos a través del Hipotecario sería de un total de $1.000 millones. Según trascendió, el plan sería anunciado públicamente por la presidenta Cristina Fernández de Kirchner el próximo 26 de mayo.
Al ser a tasa fija, ¿quién asume la pérdida si cambia el contexto?
Se usará un mecanismo de intercambio de tasas entre el Hipotecario y el Banco Central (conocido como swap de tasas).
Así, el Hipotecario entregará activos a tasa fija (los nuevos préstamos hipotecarios) y el Central hará lo propio con activos a tasa variable.
Si transcurrido un período, la tasa variable subió más que la fija, el BCRA será quien asuma la pérdida. Si ocurre lo contrario, el que pierde es el Hipotecario. En este contexto, Boudou recordó que el Estado tiene el 65% de capital del Estado.
¿Cuántos metros se pueden construir?
Oficializada la medida, iProfesional.com consultó entre distintos desarrolladores del sector, qué metraje y tipo de unidad podría llegar a construir el beneficiario del plan.
Los especialistas coincidieron en señalar que el valor promedio del metro cuadrado de construcción para una unidad standard ronda los u$s600, según cifras de mercado. De esta manera, considerando que el dólar cotiza a $3,75 quien logre acceder al crédito podrá edificar cerca de 45 metros cuadrados, por cada $100.000 otorgados.
Si bien se promociona un tope de $300.000, calificadas fuentes vinculadas a la operatoria, que pidieron absoluta reserva de indentidad, confirmaron a este medio que, en realidad, el monto estimado que se otorgará por individuo será cercano a los $150.000, para así beneficiar a una mayor cantidad de familias.
Es así como, quienes no dispongan de un ahorro previo como refuerzo, podrán construir como máximo 70 metros cuadrados. Vale decir, alcanzaría para una propiedad, de tipo modular, con dos dormitorios.
"Se trata de una vivienda muy chica, para un segmento de clase media o media baja, con dos dormitorios pequeños, living y comedor, en terrenos del Conurbano", explicó German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
A pesar de la fuerte expectativa mediática que generó el anuncio oficial, a la hora de analizar el impacto concreto que tendría el plan, reina la cautela.
En efecto, fuentes del sector inmobiliario que estaban al tanto de la iniciativa del Gobierno, estimaron que, al menos en esta primera etapa, apenas 5.000 personas se verían beneficiados con estos préstamos a tasas subsidiadas.
Según revelaron a este medio desde el Banco Hipotecario, la entidad realizó un pormenorizado estudio durante los dos últimos años para conocer el perfil de los tomadores de créditos destinados a la compra de viviendas.
A partir de ese informe, la entidad pudo saber que casi el 40% de dichos tomadores eran personas comprendidas en el segmento de entre 31 y 40 años.
En tanto, otro 30% de la demanda correspondió a clientes de entre 41 y 50 años. Por último, un 22% se originó en el segmento que va de los 51 a los 60, mientras que el 8% restante fue para los menores de 30.
Sólo para refacción
El anuncio de este miércoles forma parte del plan oficial destinado a apuntalar el consumo y a la actividad de la construcción y que tuvo su puntapié inicial en marzo pasado cuando la presidenta Cristina Fernández de Kirchner presentara una línea de créditos destinados exclusivamente a la refacción de viviendas.
En ese entonces, la mandataria oficializó un plan con una tasa de interés de 13% hasta 24 cuotas mensuales. El total de dinero previsto fue de $300 millones de pesos, aportados también por la ANSES.
En este caso, el tope máximo a solicitar se estableció entre $150.00 y un mínimo de $5.000, con el objetivo de contemplar grandes reformas o pequeños arreglos:
- Quien solicite $5.000, deberá devolver 24 cuotas de 236 pesos
- Quien tome $150.000, pagará 7.080 pesos
Una extensa red de bancos adhirieron a la operatoria. En el caso de Banco Hipotecario, según revelaron a iProfesional.com, desde el 19 de marzo pasado han podido colocar $23 millones.
El monto promedio otorgado fue de $20.200, con una cuota de $48,67 por cada $1.000 solicitados.
“También hemos realizado un acuerdo con la cadena Easy que establece una financiación de 24 cuotas sin interés, vigente desde el 27 de abril hasta el 13 de mayo, con una notable aceptación por parte de los clientes”, explicaron en la entidad.
El acuerdo con Easy comenzó en marzo a 12 cuotas sin interés; en abril se duplicó la apuesta e incorporaron a esta modalidad de 24 cuotas a Hipermercados Libertad.
La urgencia del crédito
La necesidad del lanzamiento de líneas de crédito para la clase media es una cuenta pendiente desde 2002. A partir de ese año se dio una caída abrupta de la compra de propiedades apalancadas con hipotecas.
Uno de los últimos intentos fue el Plan Inquilinos, lanzado en 2006 por el ex presidente Néstor Kirchner. Sin embargo, solamente se han concretado alrededor de 10.000 adjudicaciones que hoy sufren incrementos importantes en sus cuotas al ser a tasas variables.
En 2008, las operaciones con crédito no llegaron a 8% y este año, según datos de Reporte Inmobiliario, seguiría la caída.
Según German Gómez Picasso, las operaciones que se realizaron en los últimos años cuentan con un porcentaje de financiación muy bajo en relación a los montos de la propiedad. Es decir, la mayoría de los compradores realizan la operación aportando más del 50% de sus ahorros, aunque también hay casos en los que dicha proporción llega al 70 por ciento.
Reunión clave
Los anuncios confirmados por el titular de la ANSES fueron esperanzadores para los desarrolladores y comercializadores, porque desde hace tiempo se esperan medidas para impulsar la compra-venta en la clase media.
En la reunión de directorio entre representantes del Banco Hipotecario y representantes del Gobierno, que se realizó el miércoles por la tarde, no se trató el tema; pero se nombraron a Boudou y a Mario Blejer como directores. Habrá una nueva reunión en los próximos días para designar los restantes cargos.
El encuentro es clave porque se integrarán los representantes del Estado con los de la entidad, que como accionista del 35% creó una Comisión de Vivienda para debatir el tema.
Una de las direcciones vacantes ya fue ocupada por Marcelo Cufré, ex titular del Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda (IDUV) de Santa Cruz.
Las expectativas son cada vez más grandes pero el gran temor para muchos integrantes del sector, es que estos anuncios no resulten suficientes para reactivar la actividad.
Guillermina Fossati
Fuente: http://economia.infobaeprofesional.com/
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