Hasta hace poco tiempo, el movimiento en la compra-venta de viviendas era fiel reflejo de una economía que crecía, los precios trepaban a tasas chinas y las ganancias se multiplicaban, tanto para el desarrollador como para aquel que había hecho una buena elección de la unidad.
Hoy, ni compradores ni vendedores desconocen las consecuencias de la crisis internacional. Sus efectos comienzan a sentirse con fuerza y traen preocupación al mercado inmobiliario local.
Las reglas de juego son distintas a las que marcaron el escenario años atrás. Y sus modificaciones afectan a todos los jugadores del sector: compradores, vendedores, inmobiliarias y desarrolladores.
Por un lado, cambió la política de precios que se venía dando desde hace más de cuatro años. Se moderaron esas subas anuales que rozaban el 30 por ciento en algunas zonas de alta demanda, en las cuales todo ladrillo que se ponía a la venta - ya sea como unidades terminadas o de pozo - encontraba una gran cantidad de interesados. El nuevo contexto local e internacional dejó atrás esa época dorada, conocida por los argentinos como "boom de la construcción".
Por otro, se alteraron los términos de la negociación. Los tiempos para finalmente acordar son cada vez más extensos y obliga al vendedor a reconsiderar a la baja el precio, si es que tiene interés y urgencia en concretar la operación.
Ambas cosas son resultado de un mercado dominado por la incertidumbre. Quien tiene un ahorro, ahora piensa dos veces antes de elegir cuál es la mejor alternativa para conservar su capital.
Sinceramiento
“Llegó la hora del sinceramiento de precios”, coinciden en afirmar los operadores inmobiliarios. Por eso, esas "sobretasaciones" que reinaron hasta hace poco tiempo, producto de la alta demanda, comenzaron a modificarse.
Este sinceramiento podrá darse con más fuerza en las zonas cercanas a las premium, como Villa Urquiza, Villa Crespo, Colegiales y Núñez, entre otras, que crecieron por el desborde de las más demandadas, como el caso de Palermo, Barrio Norte y Belgrano, explicó Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos.
Si bien la caída no alcanzará los derrumbes vistos en mercados inmobiliarios de otros países (algunos con caídas superiores al 30%), en el mercado local concretar una operación rápida puede conllevar una baja de entre el 10 y el 15 por ciento.
Sucede que en la Argentina no hay muchas compras apalancadas con créditos y “la gente acá puede esperar un poco más para concretar la venta y así aguantar el precio", sostuvo a iProfesional.com Damián Tabakman, especialista del sector. "Sin embargo, las pocas operaciones que se cerraron, sí incluyeron una menor cotización del metro cuadrado”, señaló.
Esto sucede, especialmente, cuando la oferta está decidida a vender y quiere hacerlo rápidamente, entonces no duda en aceptar la contraoferta.
Roberto Tizado, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, agregó que la crisis dejó al descubierto que había propiedades sobretasadas, y éstas son justamente las que van a bajar más en relación a aquellas que mantuvieron un precio lógico.
“Se está sincerando el mercado en el precio justo de las propiedades, entonces ahí si se pueden vender. Cuando se sobrevalúa es necesario el posterior ajuste”, añadió.
Cotizaciones por zona
De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario, el 2008 cerró con precios más altos debido, especialmente, a las subas que se dieron en la primera mitad del año.
A partir de agosto, cuando la crisis internacional tomó más fuerza y se sumó a los problemas locales, los precios dejaron de escalar como lo venían haciendo y se estabilizaron.
Los incrementos revelados fueron muy variados y dispares, con subas que llegaron al 30% en algunas zonas.
En febrero, un relevamiento de precios realizado por Reporte Inmobiliario da cuenta de este amesetamiento y de una brecha de opciones más amplia entre precios mínimos y máximos por barrio. Algunos ejemplos son:
Según Marcela Mouradian, titular de Kops Negocios Inmobiliarios, en un mercado como el actual se hace más difícil definir el valor del m2 por zona, y las condiciones de las viviendas toman más protagonismo ante una demanda más exigente.
En este sentido explicó que no hay dos departamentos iguales y que hoy las partes se toman más tiempo para negociar. “Los valores varían mucho de acuerdo a la propiedad. Hoy están estables, en algunos casos un poco altos, por lo cual están estancados”, comentó
En el caso de los departamentos a estrenar el relevamiento arroja las siguientes cifras:
"Las tasaciones que estamos haciendo son al mismo valor de hace unos meses y por supuesto como es habitual en dólares. Respecto a las tasaciones, nuestra teoría siempre ha sido la de hacerlo lo más realista posible sin inflar precios, teoría que lo único que hace , es dificultar y deformar el mercado", comentó Teresa Alvarado, broker de la División Residencial de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Términos del acuerdo
Tomarse más tiempo para cerrar la operación es, sin dudas, una de las consecuencias de la crisis que sufre el mercado actual. Los expertos coinciden en que todo se da con más lentitud, y que la paciencia es la reina de las pocas negociaciones que se concretan.
"El mercado está en una postura de espectador, aguardando justamente la definición de esos vaivenes", manifestó Alvarado.
El mercado viene de meses duros donde tanto la oferta como la demanda no da un paso sin estar seguros. Noviembre y diciembre de 2008 fueron los meses más críticos de los últimos tiempos. Luego hubo que atravesar enero y febrero, que tradicionalmente son de pocas operaciones. Y finalmente llegó marzo, momento en el que se espera una pequeña reactivación.
“Algunas operaciones se están concretando, aunque en menor cantidad en comparación con el mismo mes del año pasado. Se observa algo de movimiento, la gente hace más consultas y visita las unidades, aunque todo muy lentamente”, explicó Tizado.
Por otro lado, agregó que la falta de venta se da, principalmente, porque si la oferta no es tentadora, el propietario prefiere esperar.
El dólar, un tema clave
Un dato clave tiene que ver con el dólar. Al estar los valores de los inmuebles dolarizados, los titulares de inmuebles saben que están cubiertos ante una eventual devaluación futura del peso. De manera tal que, si no los urge vender, se sienten protegidos.
“El problema es el dólar. La gente que vende lo hace porque tiene claro que va a hacer con la plata, sino prefieren no hacerlo”, comentó el operador Armando Pepe.
Por el lado de la demanda, mientras el billete verde siga en cotizaciones más bajas a las que se esperan para fin de año, el inversor encuentra en la divisa un buen refugio para sus ahorros. "Nuestra percepción es que si finalmente termina la cotización superando los $4 en el corto plazo el inversor se desprendería de la “sensación” de dólar barato, aumentando las probabilidades de que el sector inmobiliario y de la construcción se dinamice", subrayaron desde Reporte Inmobiliario.
Menos Oferta
La oferta de unidades en la Ciudad de Buenos Aires se encontró, de repente, con algunos obstáculos en el camino.
La incertidumbre resta incentivo a los desarrolladores que deben apostar a un nuevo proyecto. En un escenario como el actual, es difícil embarcarse en desembolsos de largo plazo, y estp se ve reflejado en la cantidad de permisos de obra presentados en los últimos meses, con una clara tendencia a la baja.
De acuerdo a los últimos datos del sector, la caída llegó a 31,5% en enero en comparación con igual mes del año anterior, mientras que la baja fue del 17,2% en relación a diciembre.
En cuanto a las viviendas que ya están disponibles en el mercado, los expertos coinciden en que seguirá existiendo una oferta segura aunque 2008 cerró con un 18% menos de unidades, cercanas a las 76.000.
Demanda
“El mercado tiene opciones para comprar, pero el problema es la falta de demanda”, comentó Tabakman.
El especialista explicó que hay oferta suficiente en la ciudad de Buenos Aires, incluso cuando se trata de propiedades de dos y tres ambientes, que son las más buscadas. Sin embargo, cree que el problema es que hoy no hay gente con posibilidades de comprar, especialmente por la falta de líneas de créditos hipotecarios.
En el mismo sentido opinaron en Kops. “Al revés de cómo fue siempre, habrá mas oferta que demanda. Los propietarios al ver que los precios se acomodan colocarán sus productos, no faltarán opciones, pero podrá disminuir la demanda, por voluntad propia o por factores externos, como la falta de crédito”, comentó.
También se nota la desaparición de un actor muy activo: el campo. Este sector, había destinado muchos de sus ingresos a la compra de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, pero desde el enfrentamiento con el Gobierno (agravado ahora por la sequía) detuvo, prácticamente, el grueso de sus operaciones.
Financiamiento
La falta de financiamiento es uno de los problemas más graves que enfrenta el sector y los expertos coinciden en que una medida orientada a la compra a largo plazo, con una cuota al alcance de la clase media, sería muy útil para reactivar el mercado.
“Sin crédito, la clase media está condicionada para el acceso a una vivienda, hacen falta buenas soluciones, no como la última experiencia de la Línea Inquilinos que fue negativa”, comentó Pepe.
“El crédito es un importante movilizador. Hay que considerar que cada barrio tiene su demanda, pero hoy es más fácil concretar las operaciones en las zonas con gente que tiene capacidad de ahorro, que en los sectores medios donde solo se llega a la casa con un préstamo”, agregó Tizado.
Proyecciones 2009
Los operadores se resisten a hacer futurología, especialmente teniendo en cuenta que cualquier anuncio oficial de créditos a tasas subsidiadas, puede impactar en la demanda, que esperará las nuevas cotizaciones.
De todos modos se vislumbra un mercado mucho más aletargado que el que se vivió hasta mediados de 2008, y recién hacia fines de 2009 podría volver la reactivación.
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