martes, 30 de diciembre de 2008

Efecto crisis: propietarios evitan vender departamentos y oferta de alquileres trepó 50%


Las dificultades para cerrar una operación a los valores deseados por los propietarios explican en parte el cambio de escenario

Una vez más el mercado inmobiliario argentino reflejó los efectos del complicado contexto económico internacional. Ya en noviembre los precios de los alquileres comerciales habían mostrado una importante desaceleración como respuesta al cambio de expectativas de los consumidores y, de la misma manera, las locaciones residenciales habían comenzado a mostrar los primeros signos de estancamiento.


Sin embargo, un nuevo dato de Reporte Inmobiliario reveló que no sólo los precios respondieron al nuevo contexto, también la oferta empezó a adaptarse. De hecho, en 2008, la cantidad total de departamentos para el alquiler avanzaron más del 48% mientras que las ofertas de ventas retrocedieron cerca de un 19 por ciento.

“En lo que va del año lo que sí creció y de manera acentuada fue la oferta en alquiler de departamentos, lo que colaboró para atenuar durante la última parte de este 2008 el fuerte incremento que venían experimentando las locaciones residenciales”, resumió el informe de Reporte Inmobiliario.

Su director, José Rozados, explicó a iProfesional.com que el aumento de oferta responde a varios motivos. “Una de las causas es que parte de los departamentos a estrenar que se fueron adjudicando y escriturando en el último año se volcaron a alquiler, y otra, es que algunos propietarios los retiraron de la oferta de venta debido a que no lograban la transacción a los valores que pretendían y también los rotaron hacia el mercado de alquileres”, señaló.

En la misma línea, el consultor inmobiliario Damián Tabakman, sostuvo que “hay una oferta creciente porque en los últimos tiempos se realizaron muchos emprendimientos y, en estos momentos, la venta se ha vuelto más complicada. Asimismo, los propietarios buscan tener al menos una renta para no pagar los costos que implica un departamento vacío”. Esto es, impuestos, expensas y el deterioro mismo de la unidad sin uso.




En tanto, el ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Carlos Sotelo, resaltó que la principal causa radica en que “los pequeños inversionistas que desconfiaban de dejar su dinero en el banco invirtieron en departamentos cuyas obras están finalizándose ahora”, y que al poner esas unidades en alquiler, el mercado experimentó un importante aumento.

Por su parte, el broker Armando Pepe añadió otra posible razón: “Muchos de los alquileres temporarios que estaban destinados a los turistas, ante caída del número de visitantes extranjeros (producto de la crisis internacional que ha hecho entrar a las principales economías mundiales en recesión), se vuelcan al alquiler de 12 meses”.

Un incremento de oferta sin su correlato en los precios
A pesar del mayor número de departamentos disponibles para el alquiler, “esto no llegó todavía a influir en la baja de valores porque la demanda sigue siendo muy alta, dado que la carencia de créditos hipotecarios hace que la gente se vuelque a las locaciones”, resumió Sotelo.

En este sentido, remarcó que los valores de los alquileres son muy sensibles a la economía real y que por lo tanto han acompañado su crecimiento “con aumentos del 20 o 25%” en el último año.

Sin embargo, Radamés Marini, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), enfatizó que el incremento fue aún mayor, “cercano al 50%, mientras que la inflación real fue del 20 por ciento”.

De todos modos, los demás especialistas fueron mucho más cautos al hablar de los aumentos y en líneas generales coincidieron en que el avance de la oferta de unidades para alquiler aún no ha tenido un correlato en la baja de precios, pero sí logró disminuir el ritmo con el que venían creciendo.

Propietarios menos pretensiosos
“Si bien en términos generales los valores -de alquiler- todavía no cayeron, sí hay menos incrementos y pretensiones más acotadas por parte del propietario”, señaló Rozados.

En la misma línea, Armando Pepe recalcó que algunos dueños están empezando a aceptar garantes del interior y a pedir el pago de sólo un mes por adelantado.

“Noto que los propietarios saben lo que está pasando, se dan cuenta de realidad, de que no pueden inflar los precios por las dudas porque no da. Hay que ser lo más realista posible”, sostuvo por su parte Teresa Alvarado, broker de LJ Ramos, quien en este sentido expresó que se pudieron observar algunas bajas de precios en aquellas viviendas que estaban sobrevaluadas.

Otro dato no menor es que la gran atomización del mercado también dificultó la baja de precios. En otras palabras, el titular de Reporte Inmobiliario explicó a iProfesional.com que “habría que tener un seguimiento muy puntual de dónde se radica esta oferta” ya que “puede ser que en alguna zona donde haya mucha concentración haya más presión a la baja”.

Precios por barrio
Lo cierto es que los valores de los alquileres varían mucho según el lugar, las ammenities del edificio y el número de habitaciones.

Según datos de Armando Pepe se pueden encontrar departamentos de dos ambientes a un valor promedio $1.000 en la mayor parte de los barrios como Almagro, Barrio Norte, Belgrano, Palermo y Núñez mientras que en Villa Urquiza o Caballito pueden encontrarse opciones desde $900 y en San Telmo desde $1.100.

Sólo Puerto Madero tiene valores mucho más elevados ya que el alquiler allí se paga en dólares y las opciones más económicas de la zona no bajan de 1.000 dólares.



¿Demanda en retroceso?
Casi todos los expertos parecen coincidir en que el número de unidades ofrecidas está experimentando importantes subas. También en que la demanda sigue firme aunque observan que el sector rural está menos activo. “La demanda se está retrayendo. Tanto en alquileres como en ventas la gente ha retrocedido mucho”, señalaron en LJ Ramos.

En la misma línea, Armando Pepe manifestó que “los grandes jugadores de diciembre eran los del campo que venían a alquilar para los chicos que vienen a estudiar. Pero este año todavía no llegaron, tal vez, por la situación complicada del sector rural”.

Por otra parte, Sotelo afirmó que “sigue habiendo una demanda muy alta” dado que no muchos pueden acceder a créditos hipotecarios para aspirar a comprar una casa propia.

De la misma manera, Tabakman remarcó que no sólo se “ve que hay bastante oferta” sino también “bastante gente con vocación de alquilar”.

Tal vez, Alvarado sea quien mejor defina la situación actual al afirmar que “el mercado funciona, pero lento y con mucha expectativa”.

Rentabilidad en baja
El negativo contexto económico y el significativo aumento de los departamentos ofrecidos aparentemente le pusieron un techo a los valores de los alquileres y eso tuvo su correlato en una disminución de la rentabilidad.
Así, tanto Sotelo como Armando Pepe acordaron en que ésta se ubica entre un 0,5% y un 0,6% mensual mientras que los demás expertos coincidieron en que ronda entre un 5% y un 7% anual.

La renta generada es baja, pero al menos tienen la unidad alquilada”, concluyó Tabakman quien volvió a insistir en que un departamento vacío implica costos aún mayores.

Cabe resaltar que ya en noviembre se había notado la disminución de la rentabilidad sobre todo en los “alquileres paquete”, es decir, aquellos que incluyen algunos servicios y expensas, porque aunque los costos aumenten no los pueden trasladar al alquiler.

Mirando el 2009
“Cuando vuelva a recuperarse la venta, la oferta de alquileres va a volver a números normales”, vaticinó Tabakman y volvió a hacer hincapié en que la situación actual de las locaciones residenciales responde principalmente a la dificultad de vender y la necesidad de no tener la unidad ociosa.

En cambio, Pepe insistió en que el retroceso de quienes buscan alquileres acompañado por el aumento de quienes los ofrecen terminará teniendo su impacto en los precios. “Los valores se van a ir acomodando porque no hay demanda sostenida como había otros años”, sintetizó.

En tanto, Alvarado explicó que “todavía no está tan definido qué va a pasar el año que viene ya que la ni la gente ni los brokers tienen certezas”. De esta manera, la especialista de LJ Ramos resaltó que “el mercado ha pegado un freno pero está expectante”.

“Este sector es ultra sensible a cualquier medida económica que tome el país”, concluyó y de esta manera dejó la puerta abierta a muchas posibilidades, tantas como el número de predicciones sobre la evolución de la economía argentina que puedan realizarse.


Fuente:
Belén Conti

©iProfesional.com

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